核心争议解答

李兆棚律师结合(2022)云0324民初827号生效判决分析：本案争议焦点为农村建房工期延误的责任归属于哪一方，承包人应当承担多少逾期完工违约金。基于本案发包人郭某要求增加工程量但未与承包人协商一致价款，导致部分工程长期搁置的特定事实，法院仅支持了发包人郭某主张的小部分违约金，而非其主张的11万余元全额违约金。

本案基本事实与裁判结果

2017年6月，发包人郭某将罗平县的五层自建房以单包工（包工不包料）的方式发包给承包人范某，双方签订书面合同约定：工期从2017年6月4日到2018年1月4日共210天，工价按浇筑面积每平方米358元计算，同时约定逾期完工一天罚款100元，提前完工一天奖励100元。

施工过程中，郭某要求将原合同约定的踢脚线改为贴1米高瓷砖，还新增了第五层小天井贴砖等工程，但双方并未就新增工程的价款协商一致，范某因此将该部分工程搁置。2018年1月合同约定工期到期后，除新增工程和少量收尾工程外，大部分工程已经完工，范某催款时郭某未按约定付款，后续工程一直搁置到2021年3月才完成。郭某2022年1月入住房屋后，范某起诉要求郭某支付剩余工程款79280元，郭某反诉要求范某支付1181天逾期违约金共118100元。

法院审理认为，范某是自然人，承建五层农村自建房不具备相应施工资质，案涉农村建房施工合同无效，但房屋已经交付使用，发包人应当按约定结算工程价款。关于工期逾期，法院认定截止2018年2月，范某仅逾期42天，2018年之后工期搁置是因为郭某新增工程未协商好价款，责任不在范某，因此判决范某仅支付逾期违约金4200元，同时支持了范某要求郭某支付剩余工程款79280元的诉讼请求，驳回了双方其他请求。

关联法律问题引申

承包人是自然人，农村建房施工合同一定无效吗？

一般规则层面，根据现行法律规定，农村自建二层及以下低层住宅的，对承包人施工资质没有强制要求，自然人作为承包人的合同一般会认定有效；如果是三层及以上的农村自建房，法律要求承包人具备相应施工资质，自然人没有资质的，合同通常会被认定无效。

在本案中，案涉房屋是五层，所以法院认定合同无效，该裁判结论符合现行法律规则。需要说明的是，实践中部分地区对农村自建房的资质要求掌握较宽，具体认定还要结合当地裁判惯例。

新增工程量导致工期延误，责任由谁承担？

一般规则层面，发包人要求变更、增加工程量的，应当与承包人就工期调整、价款变更协商一致，如果发包人未与承包人协商一致，导致新增工程无法推进、工期延误的，相应的责任由发包人承担，承包人不需要承担该段时间的逾期违约责任。

本案中正是因为郭某新增工程量后未协商一致价款，导致工程搁置，所以法院没有将该段时间计入范某的逾期工期，该裁判符合一般规则。

办案视角与实务建议

李兆棚律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

关键证据要及时留存。在农村建房施工过程中，凡是发包人要求变更、增加工程量的，一定要及时留存相关证据，比如微信聊天记录、通话录音、书面变更确认单、现场见证人的证言等。本案中范某一方能够不承担大部分逾期违约金，核心就是有多位证人证言佐证郭某新增工程量未协商价款的事实，这是本案胜败的关键。如果承包人无法举证证明存在新增工程量以及工期延误的责任在发包人，很可能会被认定为承包人全部逾期，需要承担高额违约金。

事前签订合同要明确细节。很多农村建房当事人碍于情面只做口头约定，这是纠纷的主要源头。签订书面合同的时候，一定要明确约定工期、价款计算方式、变更增加工程量的处理流程、价款调整方式、工期延误的责任划分。对于违约金标准，也要明确约定，即使约定的违约金过高，后续法院也可以依法调整，但如果约定不明，会大大增加举证和裁判的难度。

李兆棚律师提醒，本文仅为基于本案判决的一般规则分析，每个案件的事实细节都有差异，具体问题建议咨询专业律师结合个案事实判断。

案例检索信息

案号：(2022)云0324民初827号
案由：农村建房施工合同纠纷
审理法院：云南省罗平县人民法院
裁判日期：2022年9月8日

法律依据

本案判决适用的是当时有效的旧法，李兆棚律师整理现行有效法律依据如下：

  1. 《中华人民共和国民法典》第七百九十一条：发包人可以与总承包人订立建设工程合同，也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。发包人不得将应当由一个承包人完成的建设工程支解成若干部分发包给数个承包人。

总承包人或者勘察、设计、施工承包人经发包人同意，可以将自己承包的部分工作交由第三人完成。第三人就其完成的工作成果与总承包人或者勘察、设计、施工承包人向发包人承担连带责任。承包人不得将其承包的全部建设工程转包给第三人或者将其承包的全部建设工程支解以后以分包的名义分别转包给第三人。
禁止承包人将工程分包给不具备相应资质条件的单位。禁止分包单位将其承包的工程再分包。建设工程主体结构的施工必须由承包人自行完成。

  1. 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的；（二）没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的；（三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。

承包人因转包、违法分包建设工程与他人签订的建设工程施工合同，应当依据民法典第一百五十三条第一款及第七百九十一条第二款、第三款的规定，认定无效。

本文由李兆棚律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。