李兆棚律师在办理同类建设工程案件中发现，超过八成的农村自建房工程款纠纷都源于没有签订书面合同，核心权利义务约定不明。今天结合曲靖富源的一份生效判决来分析这类纠纷的裁判规则。

核心争议解答

李兆棚律师结合(2024)云0325民初680号生效判决分析：本案争议焦点为农民自建三层住房发包给无资质个人施工，单列的管理费和额外搭设脚手架费用是否应当支持。在本案特定事实下，法院仅支持了部分额外脚手架费用，未支持管理费主张。

本案基本事实与裁判观点

2019年8月，杜某富等四被告将位于云南富源的三层农村自建房以包工包料方式口头发包给何某详施工，未签订书面合同，何某详也无建筑业企业资质。2020年12月工程竣工，2021年1月四被告入住后，双方因交叉施工对工程价款无法达成一致结算，何某详起诉请求支付工程款。诉讼中经司法鉴定，对管理费、额外脚手架费用进行了单列。

法院最终认为：1. 农民自建三层以上住宅适用《中华人民共和国建筑法》，无资质个人承包的建设工程施工合同无效，但房屋已经交付使用，承包人可主张折价补偿；2. 现场勘验时双方已经约定不计取管理费，且承包人是个人而非建筑安装企业，不符合计取企业管理费的条件，故不支持管理费；3. 实际额外搭设了一次竹制脚手架，参照补充鉴定意见支持该部分费用，但不支持管理费，最终判决四被告支付工程折价补偿款574442元及相应利息，鉴定费双方各承担一半。

从办案视角来看，本案中双方没有签订书面合同是最大的隐患，对单价、结算方式、脚手架增加费用等都没有明确约定，导致产生争议后各执一词。另外，何某详虽然主张增加了两次脚手架，但只有一次有充分事实依据，因证据不足未获得全部支持，可见关键证据的缺失直接影响了裁判结果。

关联法律问题引申

农村自建两层以上住宅一定要找有资质的施工方吗？

一般规则层面，根据我国建筑法及相关规定，农民自建低层住宅（两层及以下）不要求施工方具备资质，但是三层及以上的自建房属于建筑法调整的建设工程，承包人必须具备建筑业企业资质。如果发包给无资质个人，哪怕是口头约定的施工合同也会被认定无效。实践中很多农村自建房都是找当地包工头个人施工，这种情况其实都存在合同无效的风险。

施工合同无效后，承包人还能要到工程款吗？

在工程已经验收合格或者发包人已经实际入住使用的前提下，承包人可以参照约定主张工程折价补偿，这和合同有效主张工程款结果区别不大，但是如果工程质量不合格，发包人有权拒绝支付工程款。本案中房屋已经交付入住，所以支持了承包人的折价补偿请求。

鉴定费应该由谁承担？

一般规则来说，因为双方无法自行结算才需要通过司法鉴定确定工程造价，鉴定费属于诉讼必要费用，实践中法院大多会根据双方的过错程度或者胜负比例分摊鉴定费，本案中法院判决双方各承担一半，是比较常见的处理方式。

办案视角与实务建议

李兆棚律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
关键证据方面，农村自建房发包、承包都一定要签订书面合同，明确约定工程范围、单价、结算方式、增减项的计价标准、付款进度等核心内容。像本案中脚手架增加费用，如果提前在合同中明确约定计价方式，就不会产生后续争议。如果施工过程中发生了增项、变更，一定要及时留下书面签证，由发包方签字确认，避免事后无法举证。
诉讼举证方面，对于己方主张的增项、变更，一定要及时固定证据，比如现场照片、视频、沟通记录、签证单等，如果没有充分证据，即便确实做了额外工程，也可能不被法院支持。本案中何某详主张两次额外脚手架，只获得一次支持就是因为证据不足。
事前风控方面，发包方如果找个人包工头施工，也要注意合同无效的风险，在合同中提前明确计价规则、质量标准，避免事后结算纠纷。承包方也要注意，三层以上农村自建房需要资质，如果没有资质，即便完成工程也要提前和发包方明确计价方式，避免无法计取相关费用。

需要提示的是，每个案件的事实细节都存在差异，本文仅为类案经验分享，具体问题建议结合个案事实咨询专业律师。

案例检索信息

案号：(2024)云0325民初680号
案由：建设工程施工合同纠纷
审理法院：云南省富源县人民法院
裁判日期：2024年8月14日

法律依据

  1. 《中华人民共和国建筑法》第八十三条：省、自治区、直辖市人民政府确定的小型房屋建筑工程的建筑活动，参照本法执行。抢险救灾及其他临时性房屋建筑和农民自建低层住宅的建筑活动，不适用本法。
  2. 《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第一条：建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：（一）承包人未取得建筑业企业资质或者超越资质等级的。
  3. 《中华人民共和国民法典》第七百九十三条第一款：建设工程施工合同无效，但是建设工程经验收合格的，可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。

免责声明

本文由李兆棚律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。