核心争议解答

李兆棚律师结合(2022)云0302民初7078号生效判决分析：本案争议焦点为开发商逾期交房是否应当承担违约责任，开发商主张的疫情延期6个月、买受人未缴配套费免责能不能成立。基于本案特定事实，法院认定开发商应当承担逾期交房违约责任，驳回了开发商要求买受人支付逾期接房违约金的反诉请求。

案件基本事实与裁判观点

2018年8月，冯某、翟某（以下简称买受人）与曲靖市某某房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《商品房购销合同》，约定买受人购买开发商开发的曲靖市麒麟区某房屋，总价款413013元，开发商应于2020年4月30日前交付经建设单位组织验收合格的房屋。买受人按约付清了全部房款，但开发商到期未交房，买受人遂起诉要求开发商支付逾期交房违约金。

开发商抗辩两点：一是受疫情影响，曲靖住建局出台政策，因疫情不能按时交房的可延期6个月不计违约责任；二是补充协议约定，买受人未付清配套费、公共维修基金、契税等费用前，开发商有权不交付房屋，不承担违约责任。开发商还提起反诉，称已经通知接房，买受人逾期接房，要求买受人支付逾期接房违约金。

李兆棚律师从办案视角看，本案开发商败诉的关键在于两处证据缺失：一是没有证据证明已经向买受人履行了接房通知义务，二是没有证据证明已经告知买受人配套费等费用的具体金额，这两点直接导致开发商的抗辩不成立。而买受人举证到位，提交了住建部门的回复、自然资源局的告知书以及开发商自认项目未完成联合验收的告知书，夯实了开发商逾期交房的事实。

法院裁判观点：1.疫情发生在合同约定的交房期限内，属于不可抗力，支持开发商延期6个月，交房时间顺延至2020年10月30日；2.案涉房屋直到2021年12月31日才同时满足竣工验收和消防验收合格的法定交付条件，开发商未举证证明通知买受人接房，因此开发商自2020年10月30日至本案立案之日2022年8月23日构成违约，应当支付违约金26402.42元；3.开发商主张买受人未缴配套费所以不交房，因开发商不是配套费、公共维修基金、契税的法定收取主体，也未举证证明告知过费用金额，该抗辩不成立；4.开发商要求买受人支付逾期接房违约金的反诉请求予以驳回。

关联法律问题引申

商品房交付一定要取得竣工验收备案吗？

一般规则层面，根据现行《建设工程质量管理条例》，竣工验收备案是建设单位应当履行的行政管理义务，但备案本身并非法定交付房屋的前置强制条件，除非购房合同明确约定将取得竣工验收备案表作为交付条件。在本案特定事实下，双方合同仅约定房屋经建设单位组织验收合格即可交付，因此法院未支持买受人以未备案为由主张房屋不满足交付条件的观点，李兆棚律师提醒，若合同约定了以备案作为交付条件，则结论会不同，实践中需要结合合同约定判断。

开发商能代收公共维修基金、契税吗？

一般规则层面，公共维修基金的法定收取主体是住建部门，契税的法定收取主体是税务部门，开发商并非合法代收主体。开发商在补充协议中约定“买受人不向开发商缴纳这些费用就不交房”，该约定额外加重了买受人责任，本案中法院不支持开发商该主张；但若买受人已经自愿同意开发商代收，且开发商已经实际代交的，实践中也存在不同处理，需要结合具体证据认定。

办案视角与实务建议

李兆棚律师结合多年实务经验提醒：
第一，关键证据收集方面，遇到逾期交房纠纷，买受人需要收集好三类核心证据：一是商品房购销合同及付款凭证，证明双方的权利义务和你已经履行了付款义务；二是开发商逾期交房或房屋不满足交付条件的证据，比如住建部门的官方答复、开发商自认未达标交房的书面材料、沟通记录等，本案买受人正是因为拿到了开发商自认项目未完成联合验收的告知书，才有力证明了开发商逾期交房的事实。而开发商因为无法举证证明已经通知买受人接房，直接导致抗辩不成立，这是办理同类案件非常值得关注的胜败关键点。
第二，事前风险防控方面，签订商品房买卖合同时，一定要明确约定房屋交付条件，建议尽量明确约定“取得竣工验收备案表”作为交付条件，同时对逾期交房的违约金计算标准约定清楚，避免后续产生争议。如果是开发商一方，遇到疫情等不可抗力影响交房，要及时保留政府相关文件、停工记录等证据，才能合法主张免责。

案例检索信息

案号：(2022)云0302民初7078号
案由：商品房销售合同纠纷
审理法院：云南省曲靖市麒麟区人民法院
裁判日期：2022年12月28日

法律依据

  1. 《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
  2. 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
  3. 《建设工程质量管理条例》第十六条：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。

注：本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行前，适用当时的法律规定，现行民法典对应条款内容与上述规定基本一致。

本文由李兆棚律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。