核心争议解答

李兆棚律师结合(2021)云0302民初6541号生效判决分析：本案争议焦点为陈某、王某1与王某2签订的《二手房买卖合同》是否因双方虚假意思表示而无效。从实践裁判来看，以虚假意思表示实施的买卖行为，法律会认定为无效，本案中法院也最终判决该合同无效，案涉房屋恢复登记为陈某与王某1共同共有。

本案基本案情与裁判观点

案涉房屋原是王某1婚前房屋拆迁后的安置房，婚后陈某与王某1共同出资补足了超出原拆迁面积的购房款，因此该房屋既包含王某1婚前个人财产部分，也包含婚后夫妻共同财产部分。2019年办理不动产权证时，三方签订了《二手房买卖合同》，约定以22万元价格将房屋转让给王某2，价格远低于市场价格，王某2也实际未支付任何购房款。之后房屋登记到王某2名下，陈某知晓后起诉，主张该合同是虚假买卖，实为王某1擅自转移夫妻共同财产，要求确认合同无效。

二被告辩称，该合同名为买卖实为赠与，陈某事前知情并同意赠与给王某2，是为了少交税费才采用买卖形式。但法院查明，王某2及其丈夫此前已经出具经公证的声明书，明确声明案涉房屋权属归陈某和王某1所有，王某2不主张任何权利，且陈某并未作出赠与的意思表示，王某2也未支付购房款，因此认定三方签订买卖合同属于虚假意思表示。

根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，法院最终判决：1. 案涉《二手房买卖合同》无效；2. 案涉房屋归陈某与王某1共同共有；3. 王某1、王某2协助办理变更登记，相关费用按判决分担。

超过撤销时效后，还能起诉确认合同无效吗？

确认合同无效不受诉讼时效限制，即便超过撤销权的行使时效，当事人依然有权提起确认合同无效之诉。撤销权属于形成权，适用除斥期间，超过除斥期间不行使撤销权的，撤销权消灭，但这不影响当事人提起确认合同无效的程序权利和实体权利。本案中，陈某此前起诉撤销合同被驳回，是因为撤销权超过时效，但随后陈某另行起诉确认合同无效，符合法律规定，法院受理并支持了陈某的诉请，正是这一规则的具体适用。

名为买卖实为赠与，赠与行为一定有效吗？

名为买卖实为赠与的，赠与是否有效要看全体权利人是否有真实的赠与意思表示，部分共有人擅自赠与共同财产的，赠与无效。本案中，虽然二被告主张交易实质是赠与，但陈某并未作出赠与的意思表示，只有王某1一方作出赠与意思，赠与标的包含陈某享有的夫妻共同财产份额，王某1无权单方处分，因此赠与也不能成立。实践中，如果全体共有人都同意赠与，且意思表示真实，那么赠与是有效的，但如果部分共有人擅自处分共有财产，赠与合同会因为无权处分被认定无效。

办案视角与实务建议

李兆棚律师结合多年实务经验提醒：在办理同类房屋买卖合同纠纷案件中，通常需要关注以下两个核心要点：

关键证据指引

此类案件中，主张合同无效的一方，核心要证明两点：一是案涉房屋属于夫妻共同财产，二是对方存在虚假意思表示、恶意串通损害己方权益的行为。本案中陈某胜诉的关键，就在于她提交了经公证的王某2夫妇的声明书，该声明书明确案涉房屋归陈某和王某1所有，王某2不主张权利，直接推翻了二被告主张陈某知情赠与的辩解，加上买卖合同约定的价格远低于市场价格，也没有付款凭证，足以证明买卖是虚假的。如果没有这份经公证的声明书，本案的裁判结果可能会有所不同。在办理同类案件时，建议当事人及时留存沟通记录、书面声明、价格凭证等关键证据，证明交易不符合正常买卖的特征，以及己方对交易并不知情。

事前风险预防

夫妻共同所有的房产，任何一方都不能擅自处分，实践中很多家庭为了过户避税采用虚假买卖或者虚假赠与的方式过户，这类操作本身就存在很大风险，如果一方并不知情，事后很容易产生纠纷。李兆棚律师建议，如果确实要将房屋过户给子女，应当夫妻双方共同签字确认，明确赠与的意思表示，留存好相关书面文件，避免事后一方以不知情为由主张合同无效，引发不必要的诉讼。

案例检索信息

  • 案号：(2021)云0302民初6541号
  • 案由：房屋买卖合同纠纷
  • 审理法院：云南省曲靖市麒麟区人民法院
  • 裁判日期：2022年4月26日

法律依据

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。

本文由李兆棚律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。