本案核心争议

本案争议焦点为：未取得商品房预售许可证情况下签订的商品房预约购房协议是否有效，已付购房款能否要求返还。

裁判分析

李兆棚律师结合(2025)云0302民初9862号生效判决分析：在本案特定事实下，案涉购房协议被法院认定无效，开发商扣除原告已收取的租金后返还剩余购房款，资金占用费从起诉之日起计算。

本案中，原告陈某向某靖安厦房地产集团有限公司购买商铺，支付了定金100000元及购房款99735元，之后原告和开发商关联公司签订了商铺委托经营管理合同，收取了租金。后来原告发现案涉商铺没有在房管部门备案，开发商一直未通知签订正式商品房买卖合同，还切断了商铺水电，原告遂起诉要求确认购房协议无效，退还全部已付款并支付资金占用费。

法院审理查明，案涉商铺至今未取得商品房预售许可证，最终认定购房协议无效，判决双方互相返还财产：开发商扣除原告已收取的26704.08元租金后，返还剩余购房款173030.92元，并支付从起诉之日起的资金占用费。

常见关联问题解答

只要没拿到预售证，所有购房协议都无效吗？

一般规则层面，根据现行司法解释，只有正式的商品房预售合同才会因为未取得预售许可被当然认定无效，预约购房合同的效力不能一概而论。实践中对于此类问题确实存在不同裁判观点：有的法院认为，预约合同只是双方约定将来订立本约的协议，不适用商品房预售许可的强制性规定，即便未取得预售许可，预约合同也可能有效。在本案特定情形下，法院认为案涉预约合同本质还是为了履行商品房预售行为，因此未取得预售许可的，预约合同也应当认定无效。

已经收取了商铺租金还要退给开发商吗？

一般规则层面，合同被认定无效后，双方应当互相返还因合同取得的财产。买受人已经通过商铺经营获取了租金收益，该收益属于因合同取得的财产，因此应当返还给开发商。本案中，法院将原告已经收取的租金从开发商应当返还的购房款中予以扣除，符合法律规定的互相返还规则，平衡了双方的利益。

办案视角与实务建议

李兆棚律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

购买商品房尤其是预售商铺时，一定要留存好全部付款凭证、与开发商沟通的聊天记录、录音等证据。如果发现开发商未取得预售许可证，要及时到房管部门查询并留存查询记录，这是主张协议无效的核心证据。办理同类案件时发现，很多买受人仅留存了付款收据，没有留存开发商拖延不签合同、不办备案的沟通证据，这会导致主张事实时举证不充分，可能影响案件结果。

购买预售商品房，一定要先要求开发商出示商品房预售许可证，并且核实预售许可证的登记范围，确认你购买的房屋在许可范围内，不要轻信开发商“正在办理”“很快就能下来”的口头承诺，没有取得预售许可的房屋不要购买，避免后续陷入冗长的诉讼，即便最终能拿到退款，也会损失大量的时间和机会成本。

李兆棚律师提醒，每个案件的事实细节都不同，遇到此类纠纷一定要及时咨询专业律师，结合个案情况制定诉讼策略，合理主张诉讼请求，避免像本案原告一样，主张过高的资金占用费，最终不仅没有得到支持，还多承担了一部分诉讼费。

案例检索信息

案号：(2025)云0302民初9862号
案由：商品房销售合同纠纷
审理法院：云南省曲靖市麒麟区人民法院
裁判日期：2026年1月22日

核心法律依据

  1. 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
  2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

免责声明

本文由李兆棚律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。