核心争议

李兆棚律师结合(2022)云0302民初5661号生效判决分析：本案争议焦点为开发商仅为地下车位办理房屋所有权证，未办理土地使用权证，买受人能否以此请求解除商品房购销合同。在本案特定事实下，法院支持了买受人解除合同、退还购车位款并赔偿损失的诉讼请求。

本案基本事实与裁判观点

2015年12月，陈某某、胡某某与曲靖某某房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》，购买该公司开发的曲靖学仕铭园小区负二层B12号地下车位，总价款15万元，原告支付了全部购车位款以及契税、印花税、维修基金、办证工本费共计8145元，开发商于签订合同当日交付车位，2016年1月为原告办理了车位的房屋所有权证，但一直未办理土地使用权证。原告多年催促未果，2022年6月通过信访得到曲靖市住建局答复，案涉车位因土地原因无法办理土地证，原告遂起诉要求解除合同。

法院审理认为，房屋产权由房屋所有权和土地使用权两部分组成，合同约定的“办理产权登记事宜”当然包含土地使用权登记，被告作为义务主体因土地原因无法办理该证，属于因被告原因导致原告购买车位取得完整产权的合同目的不能实现，符合法定解除条件；同时，原告2022年6月才明确知晓无法办证的事实，起诉时未超过一年的解除权除斥期间，最终判决：解除双方签订的《商品房购销合同》，开发商返还购车位款15万元，赔偿原告契税等损失8145元，并支付相应资金占用利息，原告返还车位。

从本案证据来看，原告提交的信访答复书面材料是定案的关键证据，直接证实了无法办证的客观事实，这也是原告胜诉的核心基础。

案例检索信息

  • 案号：(2022)云0302民初5661号
  • 案由：商品房销售合同纠纷
  • 审理法院：云南省曲靖市麒麟区人民法院
  • 裁判日期：2022年12月15日

法律依据

本案适用现行《中华人民共和国民法典》，核心法条为：

  1. 第五百六十三条第一款第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
  2. 第五百六十六条第一款：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。

关联法律问题引申

解除权的一年除斥期间从什么时候开始起算？

根据我国法律规定，主张解除合同的，解除权的一年除斥期间自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起计算，并非从违约行为发生之日或者合同约定的办证期限届满之日起算。实践中，很多买受人购买车位后，开发商一直答复“正在办理”，直到多年后才明确告知无法办理，此时除斥期间应当从买受人明确知晓无法办理之日起算，本案就是典型的这种情形，因此法院认定原告的解除权并未消灭。

已经使用车位多年，解除合同时需要向开发商支付车位使用费吗？

在因开发商违约导致合同解除的情形下，买受人使用车位是基于原合法有效的合同，因此开发商主张扣除车位使用费的，实践中多数法院不予支持，除非合同事先明确约定了合同解除时买受人需要支付占用期间的使用费。本案中，法院未支持开发商抵扣车位租金的请求，符合这一普遍裁判规则。

办案视角与实务建议

李兆棚律师结合多年实务经验提醒：办理同类案件时，李兆棚律师发现很多购买车位的买受人对办证问题重视不够，容易踩坑，结合本案给大家两点核心建议：

第一，关键证据留存方面：如果购买车位后长期无法办理不动产权证，买受人应当及时向不动产登记机构、住建部门核实无法办证的具体原因，一定要留存官方出具的书面答复材料，这是后续主张权利的核心证据。如果没有书面证据，仅口头告知无法办证，诉讼中开发商很可能会否认该事实，导致举证不能承担不利后果。本案中原告正是凭借信访得到的官方书面答复，才直接证明了开发商无法办证的违约事实。

第二，事前风险预防方面：购买车位签订合同时，一定要明确约定办理不动产权证的具体期限，以及逾期无法办证的违约责任，避免仅约定“按照国家规定办理产权登记”这种模糊条款，发生纠纷后更容易厘清责任。同时，支付相关税费后要留存好缴费凭证，不管是交给开发商代收还是直接交给行政部门，都要保留好原件，主张损失时需要该证据佐证。

李兆棚律师提醒，不同案件的事实差异较大，本文仅为类案的实务参考，具体问题建议结合自身案件情况咨询专业律师。

本文由李兆棚律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。