核心争议解答

李兆棚律师结合(2025)云0302民初1521号生效判决分析：本案争议焦点为违约方买方能否请求解除商品房认购书，以及定金、已付购房款应当如何处理。基于本案案涉房屋被多家法院查封、双方履约信赖关系破裂已形成合同僵局的特定事实，法院支持了违约方买方解除认购书的诉请，但未支持双倍返还定金的请求，仅判决退还已付购房款并支付自起诉之日起的利息。

真实案件基本情况

葛某与曲靖某某公司签订《核景·心香别院认购书》，约定葛某认购该公司开发的一期小区一套合院别墅，房屋总价383万余元。合同签订时定金10万元，葛某随后支付购房款123万余元，约定尾款250万元按照设计费结算节点支付。后因被告经营状况恶化，案涉房屋被曲靖市中级人民法院、麒麟区人民法院查封，葛某提出执行异议被驳回，遂起诉至法院，要求解除认购书，由被告双倍返还定金、退还已付房款并支付利息。

法院经审理认为，案涉认购书属于合法有效的商品房预售合同，葛某未按约支付尾款已经构成违约，但案涉房屋已被查封，双方履约的信赖基础已经丧失，继续履行合同对葛某显失公平，已经形成合同僵局，符合《民法典》规定的解除条件，故判决认购书解除，被告退还葛某已付购房款123万余元，利息从起诉之日按一年期LPR计算，驳回了葛某要求双倍返还定金的诉讼请求。

关联法律问题引申

违约方到底能不能起诉解除合同？

一般规则层面，我国法律通常不支持违约方享有单方解除合同的权利，但存在明确的例外情形。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十条的规定，当合同陷入履行僵局，继续履行对违约方显失公平，且满足法律规定的条件时，违约方可以起诉请求解除合同。李兆棚律师认为，实践中不少当事人误以为只有守约方能解除合同，这个误区一定要纠正，本案正是适用了该例外规则，并不违背一般规定，个案的处理是基于本案合同僵局的特定事实作出的。

认购书约定定金不退，就一定拿不回来吗？

一般规则层面，定金罚则的适用核心是看哪一方存在违约行为：给付定金的一方违约，无权请求返还定金；收受定金的一方违约，应当双倍返还定金。如果认购书明确约定了定金处理规则，且该约定不违反法律强制性规定，应当优先适用约定。本案中合同明确约定买方违约不签订正式购房合同，卖方有权没收定金，且葛某确实存在未付尾款的违约行为，所以法院不支持返还定金符合法律规定和合同约定。如果是卖方违约，即便有类似约定，买方依然可以主张双倍返还定金。

办案视角与实务建议

李兆棚律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关键证据收集方面：此类商品房认购纠纷，核心证据包括认购合同、付款凭证、双方沟通催告记录、房屋查封信息、执行异议裁定等。本案中原告之所以能够成功解除合同，核心证据就是房屋被查封、执行异议被驳回的裁定书，证明合同确实已经无法继续履行；而原告未能拿回定金，核心原因就是自身违约且合同有明确的定金罚则约定，证据无法推翻该约定。
第二，事前风险预防方面：签订商品房认购书时，一定要仔细核对付款条件、定金规则、房屋权属与查封状况等核心条款，尤其像本案这种以其他款项（设计费、工程款等）抵扣房款的情况，一定要明确抵扣的条件、时间节点，写进合同，避免口头约定留下争议隐患。如果签约前就知道房屋已经被查封，绝对不要贸然付款签约。
第三，诉讼策略选择方面：如果确实是买方违约，但房屋已经因为卖方原因被查封，无法继续履行，不要因为自己是违约方就不敢起诉解除合同。只要符合合同僵局的法定条件，法院依然会支持解除，但当事人也要有心理准备，需要承担对应的违约责任，比如本案中定金无法拿回。李兆棚律师提醒，遇到此类情况一定要提前咨询专业律师，结合个案事实制定策略。

案例检索信息

  • 案号：(2025)云0302民初1521号
  • 案由：商品房销售合同纠纷
  • 审理法院：云南省曲靖市麒麟区人民法院
  • 裁判日期：2025年4月15日

法律依据

  1. 《中华人民共和国民法典》第五百八十条：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
  2. 《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

本文由李兆棚律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。