核心争议解答

李兆棚律师结合(2021)云0302民初8760号生效判决分析：本案争议焦点为原告顾某是否存在逾期付款违约、案涉43100元是多付房款还是逾期违约金、原告诉请退还43100元是否成立。基于本案特定事实，法院最终判决开发商扣除违约金后退还原告多收的购房款32600元。

案件基本事实与裁判观点

顾某向曲靖市某某房地产开发有限公司购买商品房，合同约定总房款602906元，首付252906元，余款350000元通过公积金贷款支付。顾某先后共计向开发商支付房款646006元，其中2021年8月26日支付的43100元，顾某主张是多付的房款，开发商主张是顾某逾期付款的违约金。

从办案角度看，本案胜败的关键在于两个点：一是款项性质的举证责任分配，二是格式条款冲突时的解释规则。法院经审理认为，原被告签订的商品房买卖合同合法有效，该合同已经变更了之前顾某出具的承诺书，应当以正式合同约定为准。顾某确实存在逾期支付尾款的违约行为，原因是其自行提取公积金导致六个月内无法申请贷款，无证据证实开发商存在过错，故顾某应当承担违约责任。但案涉43100元转账未备注款项性质，开发商也未能举证证明该款项是双方约定的违约金，故应当依法认定为购房款。合同及补充协议对逾期付款违约金的约定不一致，案涉合同是开发商提供的格式合同，根据法律规定应当作出不利于提供格式条款一方的解释，最终法院按照合同约定的日50元计算违约金，抵扣后判决开发商退还顾某32600元。

关联法律问题引申

格式合同中多个违约金条款不一致怎么处理？

根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条规定，格式条款是开发商预先拟定未与买受人协商的条款。如果格式合同中出现多个不一致的违约金条款，依法应当选择适用不利于提供格式条款一方的解释。本案中正是因为合同是开发商拟定的格式合同，所以法院选择了对开发商不利的违约金计算方式，这也符合现行法律的一般规则。实践中部分案件也存在根据合同整体目的解释条款的情况，具体需要结合个案事实判断。

主张开发商多收房款怎么举证才有效？

主张多付房款的一方需要举证证明两点：一是双方约定的总房款金额，二是实际付款金额超出了约定总房款。本案中原告顾某提交了商品房买卖合同证明约定总房款，提交了所有转账凭证、收据证明实际付款总额，完成了举证责任。如果买受人无法举证证明实际付款金额，或者无法证明双方没有变更过总房款约定，那么诉请大概率会被驳回，这是实践中常见的踩坑点。

办案视角与实务建议

李兆棚律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：

第一，关键证据留存要具体：所有购房款支付都应当尽量通过转账方式支付，并且在转账备注中明确款项性质是“购房款”“定金”还是“违约金”，避免像本案中因为没有备注导致款项性质产生争议。同时，所有付款凭证、收据、合同都要留存原件，至少留存清晰的复印件或电子扫描件，一旦发生纠纷才能充分举证。

第二，事前风险预防要到位：购房者在签订商品房买卖合同时，一定要仔细核对付款方式、总房款金额以及违约责任条款，尤其是开发商提供的格式合同，要注意不同条款之间是否存在冲突，如果发现冲突要及时提出修改，避免发生争议后被动。如果遇到开发商要求额外支付费用才配合办理贷款的情况，要注意留存沟通记录、缴费凭证，为后续维权保留证据。

第三，举证责任分配要清楚：如果确实存在逾期付款，开发商主张已收款项是违约金，买受人主张是多付房款，此时举证责任在开发商一方，开发商需要举证证明双方已经就收取违约金达成一致，否则就要承担举证不能的后果，本案中开发商正是因为无法举证才败诉。

以上建议仅供参考，具体案件还需要结合自身事实咨询专业律师。

案例检索信息

案号：(2021)云0302民初8760号
案由：商品房销售合同纠纷
审理法院：云南省曲靖市麒麟区人民法院
裁判日期：2022年2月7日

法律依据

  1. 《中华人民共和国民法典》第四百九十六条：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
  2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案适用《民法典》审理，符合现行法律规定，不存在新旧法衔接问题。

李兆棚律师认为，本案裁判思路符合当前商品房销售合同纠纷的主流裁判方向，对于同类案件具有参考意义。

本文由李兆棚律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。