李兆棚律师结合(2025)云0381民初3515号生效判决分析：

本案核心争议

本案争议焦点为，无权处分人签订的房屋买卖合同效力如何，买受人能否要求解除合同并主张返还款项。从本案办理角度看，这个案件的核心启示是交易前核实处分权限是避免此类纠纷的关键，原告明知对方无处分权仍签约，自身也要承担部分风险。

案件基本事实与裁判结果

本案中，第三人夏某、符某欠原告符某355000元借款未还，被告李某欠第三人夏某工程款，各方协商由被告李某以房屋所有权人晏某的名义，将晏某所有的宣威市南城-尚书苑1幢1单元702号房屋出售给原告符某，约定用355000元欠款抵扣部分购房款，签订了《不动产买卖合同》。

签订合同时李某并未取得晏某授权，事后晏某也拒绝追认，导致合同无法办理过户及交付，原告起诉要求解除合同、返还款项。云南省宣威市人民法院审理后，基于原被告双方协商一致，确认案涉《不动产买卖合同》于2025年7月7日解除，驳回原告其他诉讼请求。结合本案裁判结果，李兆棚律师认为，无权处分合同并不当然无效，但如果真正权利人不追认，合同确实无法履行，此时如果双方协商一致，即使解除权超过除斥期间也能解除合同。

无权处分签订的房屋买卖合同一定无效吗？

一般规则层面，根据现行《中华人民共和国民法典》及相关司法解释，无权处分不影响合同效力，仅因无法取得处分权导致合同不能履行的，买受人可以解除合同并要求处分人承担违约责任。在本案特定事实下，法院正是依据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》第十九条的规定，认定案涉合同合法有效，这也是当前司法实践中的主流裁判观点。

合同解除权超过除斥期间还能解除合同吗？

一般规则层面，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十四条的规定，法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限的，解除权应当自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，超过一年不行使的，解除权消灭。但本案中，虽然原告行使解除权已经超过一年除斥期间，但是双方协商一致同意解除，法院依据司法解释的规定确认了合同解除，这属于当事人意思自治的例外情形，实践中只有双方均同意解除才会得到法院认可。

办案视角实务指引

李兆棚律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
签订房屋买卖合同时，首先要核实房屋所有权人的身份以及处分权限，要求出卖人提供不动产登记证书、身份证明，核对原件，最好要求所有权人本人到场签字确认。本案中原告明知李某不是房屋所有权人，仍然同意李某代签，自身存在过错，也直接导致后续纠纷的产生。
涉及以债抵房款的情形，一定要明确各方的权利义务，书面确认债务抵扣的具体金额、履行方式，以及后续不能履行的违约责任，保留好各方沟通的全部证据。本案中原告虽然提交了借条和合同，但是因为债务抵扣的具体约定不够清晰，导致款项返还的诉求未在本案中处理，需要另行起诉解决。
行使合同解除权要注意法定时限，一旦出现合同无法履行的情形，要在一年内及时行使解除权，避免因超过除斥期间导致解除权消灭。

李兆棚律师结合多年实务经验提醒：不同案件事实差异较大，遇到此类纠纷要结合自身具体情况收集整理证据，必要时咨询专业律师处理。

本案裁判信息

  • 案号：(2025)云0381民初3515号
  • 案由：房屋买卖合同纠纷
  • 审理法院：云南省宣威市人民法院
  • 裁判日期：2025年7月18日

本案适用法律依据

  1. 《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
  2. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第十九条：以转让或者设定财产权利为目的订立的合同，当事人或者真正权利人仅以让与人在订立合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；因未取得真正权利人事后同意或者让与人事后未取得处分权导致合同不能履行，受让人主张解除合同并请求让与人承担违反合同的赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
  3. 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号）第五十二条第二款：有下列情形之一的，除当事人一方另有意思表示外，人民法院可以认定合同解除：（一）当事人一方主张行使法律规定或者合同约定的解除权，经审理认为不符合解除权行使条件但是对方同意解除。

免责声明：本文由李兆棚律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。