核心争议解答

李兆棚律师结合(2024)云03民终775号生效判决分析：在本案特定事实下，二审法院维持了一审解除房屋买卖合同的判决，本案争议焦点为：一是案涉房屋买卖是否为虚假意思表示，合同是否有效；二是本案起诉是否已超过诉讼时效；三是买受人未支付购房款能否解除合同。

真实案例简述

本案中，张某某、雷某某系夫妻，雷某系二人之子，董某系原儿媳。2018年7月25日，张某某、雷某某与雷某、董某签订《二手房买卖合同》，约定张某某、雷某某将曲靖市某小区房屋以65万元价格转让给雷某、董某，房款于签订当日一次性付清，逾期付款超过10日，出卖方有权解除合同并主张10%违约金。合同签订后办理了公证，张某某、雷某某协助完成了房屋过户登记，但雷某、董某一直未支付购房款。2019年1月，雷某、董某以该房屋办理了公积金抵押贷款。后张某某、雷某某因一直未收到房款，起诉要求解除合同、返还房屋。一审判决支持解除合同，董某不服提起上诉，主张案涉合同是为了贷款的虚假意思表示，应为无效，且张某某、雷某某起诉已经超过诉讼时效。

李兆棚律师分析，本案出卖人之所以胜诉，关键在于买受人一方的雷某认可了出卖人催要房款的事实，刚好符合诉讼时效中断的规定，不然本案大概率会因超过诉讼时效败诉。

二审法院审理后认为，雷某认可张某某、雷某某自2019年起每年催要购房款，雷某与董某系夫妻，购房款属于夫妻共同债务，是连带债务人，根据法律规定，连带债务人中一人发生诉讼时效中断的效力及于另一人，故本案未超过诉讼时效。案涉合同经过公证，双方已完成过户，不存在通谋虚伪意思表示，合同合法有效，买受人未支付购房款，经催告后仍不履行，出卖人有权解除合同。最终二审判决驳回上诉，维持原判。

关联法律问题引申

连带债务人中，一人的诉讼时效中断对另一人有效吗？

李兆棚律师认为，该规则适用的前提是案涉债务属于合法的连带债务。一般规则下，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条，对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。本案中案涉购房款是雷某与董某夫妻关系存续期间的共同购房债务，属于连带债务，因此适用该规则。如果不是连带债务，则不能当然适用该规则，实践中也存在不同处理。

为了贷款签订的房屋买卖合同一定无效吗？

一般规则下，根据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。如果双方签订房屋买卖合同确实没有真实交易的意思，只是为了套取贷款，那么属于通谋虚伪表示，合同会被认定无效。但在本案特定事实下，双方已经完成了房屋交付、过户，签订了书面合同还办理了公证，现有证据不足以证明双方没有真实买卖的意思表示，因此法院认定合同有效。不能仅以过户后买受人将房屋抵押获取贷款就反推买卖合同是虚假的。

办案视角与实务建议

李兆棚律师结合办理同类案件的经验，给出以下建议：
第一，关于关键证据，房屋买卖中一定要保留书面合同、付款凭证、催要款项的证据。本案中，虽然出卖方没有书面的催款凭证，但买受人一方的雷某认可了催款事实，结合当事人之间的亲属关系，口头催要符合常理，法院才认可了诉讼时效中断的效力。实践中，很多当事人碍于情面不留下书面催款证据，一旦对方不认可，就很容易因举证不能败诉，因此建议无论关系多亲近，催讨款项都尽量留下书面、短信、微信等可留存的证据。
第二，事前风险防控，亲属之间的房屋转让，很多人碍于情面不明确是赠与还是买卖，或者约定了付款时间却不及时催要，最终引发纠纷。建议亲属之间转让房产时，明确约定交易性质、付款时间、违约责任，避免事后各执一词。如果约定了付款时间，应当在付款期限届满后及时主张权利，避免超过诉讼时效。
第三，合同解除的条件，一般来说，房屋买卖合同中出卖方已经完成过户义务，买受人未支付购房款，经催告后在合理期限内仍不履行的，出卖方有权依据法律规定解除合同。但具体案件需要结合合同约定、履行情况判断，建议遇到此类情况先咨询专业律师，不要直接起诉避免走弯路。

案例检索信息

案号：(2024)云03民终775号
案由：房屋买卖合同纠纷
审理法院：云南省曲靖市中级人民法院
裁判日期：2024年3月25日

法律依据

1.《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。
2.《中华人民共和国民法典》第一百四十六条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。
3.《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十五条：对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力。对于连带债务人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由，应当认定对其他连带债务人也发生诉讼时效中断的效力。

本案一审适用原合同法规定，因本案法律事实发生在民法典施行前，但现行民法典内容与原规定一致，上述引用为现行有效法条。

本文由李兆棚律师解析，案例来源：中国裁判文书网，本案非本律师代理案件，仅作法律实务参考，不构成正式法律意见。