为保护当事人隐私，本案例已做脱敏处理
案件结果
本案中，李兆棚律师代理上诉人曲靖某物业公司二审改判，全部物业费本金诉请获支持，云南省曲靖市中级人民法院(2025)云03民终2727号判决支持了物业公司20余万元的欠费请求。
欠了五年物业费，一审以超过诉讼时效驳回大部分请求，二审改判支持全部本金诉请。
案情回顾
曲靖市某有限公司是曲靖文津苑小区的物业服务提供商，与小区业主委员会签订了三份物业服务合同，约定商铺物业费按2.5元/平方米/月收取。被上诉人曲靖市麒麟区某站是小区11间商铺的产权人，自2018年1月1日起一直未缴纳相关费用，累计欠付物业费198140元、垃圾清运费3190元、水费194.56元、电费309.50元，合计201834.06元。一审中，被上诉人提出诉讼时效抗辩，一审法院认定物业公司未举证证明有效催收，超过三年诉讼时效，仅支持了2022年度的物业费。物业公司不服一审判决，上诉至曲靖中院，委托李兆棚律师代理二审。
本案争议焦点
本案争议焦点为：物业公司是否在诉讼时效内进行有效催收，本案债权是否超过诉讼时效。该焦点直接影响全部诉请能否得到支持，如果认定超过诉讼时效，物业公司的债权就无法获得法律强制保护。
办案思路与亮点
接案后，李兆棚律师梳理了案件证据，发现一审中物业公司虽然提交了部分催收证据，但未整理成完整的证据链，二审中进一步梳理催收的原始证据，构建完整的催收证据体系。诉讼时效制度的核心是权利人是否积极主张权利，只要权利人在诉讼时效期间内向义务人主张了权利，就发生诉讼时效中断，重新计算诉讼时效。
整理了三类证据证明催收事实：持续多年向被上诉人负责人发送的催收短信，内容明确指向欠缴物业费的事实；员工上门催收的照片、视频、证人证言，证实每年都上门催收；上述证据相互印证，证实从欠费之日起，每年都在诉讼时效期间内进行催收。针对被上诉人提出“必须签字确认才是有效催收”的抗辩，提出法律只要求权利人提出履行请求即可，不需要义务人同意或者确认，只要有证据证明提出了请求，就构成诉讼时效中断。最终二审法院采纳了代理意见，认定催收有效，诉讼时效多次中断，本案债权未超过诉讼时效。
判决结果与案件信息
- 案号：(2025)云03民终2727号
- 案由：物业服务合同纠纷
- 审理法院：云南省曲靖市中级人民法院
- 裁判日期：2025年10月24日
- 裁判结果：撤销云南省曲靖市麒麟区人民法院（2025）云0302民初2396号民事判决，改判被上诉人曲靖市麒麟区某站于本判决生效之日起十五日内向上诉人曲靖市某有限公司支付自2018年1月1日至2022年12月31日期间的物业服务费198140元、垃圾清运费3190元、水费194.56元、电费309.50元，合计201834.06元，驳回上诉人的其余诉讼请求。一二审案件受理费均由被上诉人负担。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。
《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
实务建议
李兆棚律师结合多年实务经验提醒：物业服务企业催收物业费应当保留完整证据，证明自己在诉讼时效期间内积极主张权利。催收优先选择可以留下书面痕迹或者电子痕迹的方式，比如向业主负责人发送短信、微信，留存原始记录不要删除；上门催收应当拍照录像，保留原始载体，同时可以找公司员工作为证人佐证催收事实；对欠缴费用应当持续催收，每三年内至少催收一次，确保诉讼时效不经过。
常见疑问
1. 没经过业主签字确认的催收算不算有效？
只要有证据证明权利人在诉讼时效内向义务人提出了履行请求，就构成诉讼时效中断，不需要义务人签字确认或者回复。法律不要求催收必须获得对方同意才生效，只要能证明提出过请求，就符合法律规定。
2. 分期缴纳的物业费，诉讼时效从什么时候起算？
一般物业服务合同都会约定按年缴纳物业费，因此每年的物业费诉讼时效从当年缴费期限届满后开始起算，每合法催收一次，诉讼时效就会重新计算三年。
本文由李兆棚律师分享其亲自代理的案件，当事人及案件细节已作脱敏处理。案件结果限于个案具体情形，不构成对任何同类案件结果的承诺或保证，亦不构成正式法律意见。
